На практике оценщики нередко сталкиваются с ситуациями, когда Заказчиком ставится задача определения стоимости без документов на имущество и к тому же еще может отсутствовать возможность проведения осмотра объекта оценки.
При этом позиция Заказчика обозначается в данном случае довольно четко и кратко может быть охарактеризована подобной фразой: «Если объект существует, он не может не иметь стоимости, а, следовательно, его оценка может быть произведена». И напротив, когда объект оценки уже не существует, а документы на него имеются – в некоторых случаях у заказчика может возникнуть необходимость оценки «виртуального», не существующего объекта. При этом мотивация будет сопоставимой.
В этих условиях хотелось бы акцентировать внимание на некоторых ключевых аспектах, касающихся процесса проведения оценки имущества без представления документов.
В действительности, данная проблема отражается на всех базисных этапах оценки имущества и влияет на соблюдение оценщиком соответствия отчета об оценке требованиям законодательства.
А именно, на этапе составления договора на оценку необходимо указать данные об имущественных правах на объект оценки, а также данные об обременениях (что в дальнейшем будет влиять на стоимость объекта оценки).
На этапе идентификации объекта необходимо установить качественные и количественные характеристики объекта оценки, что в свою очередь предполагает исследование оценщиком основных размерных показателей, применительно к оценке оборудования также мощность, технические данные и пр. Очевидно, что без проведения соответствующих измерений установить данные параметры не представляется возможным. При этом если у оценщика существует доступ к объекту оценки, то физическая возможность установления некоторых характеристик в той или иной степени имеется, а в противном случае даже не приходится говорить о возможности формирования достаточной исходной информационной базы.
При этом законодательство об оценочной деятельности однозначно не указывает на то, что стоимость в отношении объекта оценки, на который не представлены документы, определить невозможно. Там лишь содержится установка на то, что должна быть произведена идентификация, должны быть собраны определенного рода сведения. А далее, вопрос относительно того каким образом будут собираться подобные сведения- не оговаривается.
В этой связи, с целью минимизации риска, оценщики предлагают следующее компромиссное решение: при составлении задания на оценку, исполнитель оговаривает определенные допущения и ограничения относительно объекта оценки ( которые будут устанавливать его качественные и количественные характеристики). В таком случае, отчет об оценке будет действителен только в случае, если указанные допущения и ограничения будут соблюдаться. Если же в действительности окажется, что характеристики объекта отличаются от установленных в задании на оценку, отчет не может быть использован в целях заказчика, поскольку в его рамках, в сущности, определялась величина иного, отличного от объекта оценки имущества.
Таким образом, оценщик одновременно может обезопасить себя от возможных необоснованных претензий заказчика о недостоверной оценке имущества, а также заинтересовать заказчика в установлении максимально соответствующих действительности характеристик.